Заместване на купувача по предварителен договор с друго лице

[mystaka]

Здравейте Ситуацията :
Подписах предварителен договор за покупка на апартамент "на зелено".
Плащането е на две вноски - с подписването на пр. договор -25 процента [капаро],които заплатих
и в 30 дневен срок след акт 16 останалите 75 процента с нотариален акт.
Договора е за 3г.с фиксирана крайна дата и ще бъде спазена-дори предсрочно - вече има акт 14.
За мен настъпиха непредвидими събития, които довеждат до пълна невъзможност
да заплатя останалите 75 процента при което ще загубя капарото - значителна за мен сума.
Намерих изход - купувач съгласен да ми заплати капарото и встъпи в правата и задълженията
на предварителния ми договор, да заплати втората вноска на другата страна и придобие нотариално апартамента.
На думи ясно и просто, но на практика доста сложно да се облече в законова форма като се
запазят правата и задълженията и на трите страни без някой да е ощетен.
Наясно съм, че без писменото съгласие на ответната страна по пр. договор -инвеститор на строежа-
това е невъзможно.
Как да стане това и в каква форма ?
Трябва ли да сключа някакъв договор с купувача, който ще ме замести ?
Моля споделете вашия опит.

[kalahan2008]

Чл. 99. Кредиторът може да прехвърли своето вземане, освен ако законът, договорът или естеството на вземането не допускат това.
Прехвърленото вземане преминава върху новия кредитор с привилегиите, обезпеченията и другите му принадлежности, включително с изтеклите лихви, ако не е уговорено противното.
Предишният кредитор е длъжен да съобщи на длъжника прехвърлянето и да предаде на новия кредитор намиращите се у него документи, които установяват вземането, както и да му потвърди писмено станалото прехвърляне.
Прехвърлянето има действие спрямо третите лица и спрямо длъжника от деня, когато то бъде съобщено на последния от предишния кредитор.
Чл. 102. Трето лице може да замести длъжника само с изрично съгласие на кредитора. Заместеният длъжник се освобождава от отговорност към кредитора.
Обезпеченията, дадени от трети лица, се погасяват, ако те не се съгласят тези обезпечения да служат за новия длъжник. Залогът и ипотеката, дадени от първоначалния длъжник, остават в сила.
Новият длъжник може да противопостави на кредитора възраженията, които е имал старият длъжник, произтичащи от прехвърленото правоотношение.

Трябва да подпишете тристранно споразумение.

[mystaka]

чл. 99 посочва заместване на кредитор-важи ли по същия начин и за заместване на купувача ?
Само тристранно споразумение достатъчно ли е? Вероятно кредитора трябва да го изготви.
Това тристранно споразумение като анекс към подписания предварителен договор трябва да бъде ?

[ivanov_p]

Въпреки затрудненията ви следва да съобразите, че другите две страни не се позовават на форуми, а имат адвокати и е добре и вие да го направите, макар опитът ми, а той е много богат, да сочи, че когато в една работа има дори един адвокат тя или върви много трудно или се проваля с трясък.
Щом страните по един граждански договор имат съгласие - няма проблеми да се сключи. Договорът може и да е тристранен, вие, строител и втори купувач, може и да е двустранен - вие и вторият купувач, така ще е по-лесно и на адвокатите ви.

[kalahan2008]

чл. 99 посочва заместване на кредитор-важи ли по същия начин и за заместване на купувача ?
Само тристранно споразумение достатъчно ли е? Вероятно кредитора трябва да го изготви.
Това тристранно споразумение като анекс към подписания предварителен договор трябва да бъде ?

Всяка страна по този договор е едновременно и кредитор, и за длъжник. Дали ще го наречете "анекс" или е отделно споразумение, това няма никакво значение. Кой ще го изготвя - както се разберете.

[Melly]

Ще допълня, като изложа моето скромно мнение по темата:

Отчитайки спецификата на договора по чл.19, ал.1 ЗЗД, в посочения случай всяка една страна е поела към другата правното задължение да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт при условията на предварителния договор.
За да настъпи промяна на страна по този вид договор е наложително, на първо място да бъде уредена договореността между заменящата и заменената страна в облигационното отношение - и то задължително изготвена в писмена форма.
Едва тогава, въз основа на тази уговорка се сключва анекс към първоначалния договор между трите страни.

П.П. Има съществени детайли, които следва да бъдат съобразени от адвокат.