Виза за проектиране

[thegrave]

Привет,

Пускам темата след дълги колебания с риск да бъда напсуван:) Не съм архитект, но се консултирах с двама, които не бяха виждали такова чудо досега:



Доколкото разбрах след изчитане на ЗУТ и наредби 7 и 8 на МРРБ линиите на застрояване трябва да са или пунктирани, ако са ограничителни, или плътни, ако са задължителни. Собственикът е разделил парцелът на 3 парчета (приблизителните граници са в зелено) и явно гл.арх. "услужливо" му е нанесъл максималния брой сгради, които могат да се поберат върху тях (игнорирайки инструкциите в приложение 2 към Наредба 8 чл.69). Аз искам да взема 472 и 473. След странен разговор с архитекта на района ми възникнаха следните въпроси, на които не успявам да намеря отговор все още:

1) Има ли буква в закона, според която главният архитект да откаже виза за проектиране, която да описва ограничителните линии на застрояване, за да разполагам в тях къща и гаражи както намеря за добре?

2) Има ли буква в закона, според която може да нанесе на визата задължителни вместо ограничителни линии? Не успях да намеря обяснение в какви случаи се появяват задължителни линии на застрояване.

3) Парцелът в момента е ъглов, заради наличието на обслужваща улица минаваща от южната страна на 474. По тази причина ограничителната линия в дъното е на 3 метра от границата на парцела. Доколкото разбирам след покупката 472/473 ще изгуби статута си на ъглов парцел по очевидни причини и ограничителната линия ще мине на 5м спрямо дъното. Има ли начин да се избегне това неприятно обстоятелство? Дъното на парцела е едва 17м, а според чл.26 ал.1 т.3 от ЗУТ линията на застрояване спрямо лицето трябва да е на 3м (даже за 5 се опитваше да ми говори гл.арх.), което оставя едва 9 използваеми метра.

4) Има ли буква в закона, която да ме задължава да обединя 472 и 473 в едно УПИ?

5) Ако не обединя 472 и 473 в едно УПИ линиите на застрояване на двете парчета могат ли да се обединят във визата за проектиране? Не виждам логика да имам 3 метра отстояние на юг в 472 и на север в 473 при положение, че и двете парчета са мои.

Ето и по-изчистена картинка с регулационна карта:

http://ims.gis-sofia.bg:8080/JisofMap/j ... &Options=1

[vdggbg]

Главният архитект е издал сравнително коректна виза, доколкото, съгласно чл. 140 (2) от ЗУТ, визата представлява "копие (извадка) от действащ подробен устройствен план". Пропуснал е да нанесе линиите на застрояване (в случая - ограничителни такива, т. е. пунктирни). След като не са посочени линии на застрояване към улицата - следва да се съобразите с изискванията на чл. 26 и чл. 32 от ЗУТ. Казвате, че собственикът е "разделил" парцела - как го е разделил? Ако това разделяне е осъществено технически и юридически - би трябвало да бъде отразено в издадената виза. Тогава картинката би могла да бъде по-различна. Ще се опитам да отговоря на въпросите Ви:
1. Не, няма такава "буква" в закона;
2. Има. Ако задължителните линии са предвидени с действащия ПУП-ПЗ; Вашият случай не е такъв, очевидно;
3. Ако от (предполагам) имоти 472/473 се обособи (обособят) нови УПИ - няма начин да се избегне това неприятно обстоятелство. Изискването на чл. 31 (1), т. 2 е пределно ясно;
4. Не, няма такава "буква" - освен ако не може да се спази ограничението за минимална площ и лице на УПИ в тази зона според ОУП;
5. Могат. Тогава застрояването трябва да бъде свързано.

[thegrave]

Изключително съм ви благодарен за изчерпателните отговори!

По ред на номерата:

1) Разделянето на парцелът е отразено в скицата (прилагам я) - предполагам, че това покрива техническото разделяне. Ако ви разбирам правилно то също е отразено в линка към ГИС София в първия ми пост. Странно е, че го няма на визата, а са издавани в един и същи ден. Юридическото разделяне какво измерение има?



2) Дойде ми на акъла, че ако закона позволява да стана съсобственик в това УПИ притежавайки 472 и 473 е възможно да се запазят текущите регулационни параметри на ъглов парцел спрямо дъното. На по-късен етап (след завършването на проекта) би могло да се пристъпи към делба. Тук обаче попадам под чл.201 (2), защото постройката няма може да спази новите регулационни параметри спрямо дъното, правилно ли се ориентирам?

3) Минимална площ на УПИ - вероятно има изменение на изискването за минимална площ спрямо чл.19 (1) т.2 от ЗУТ, защото двете парчета са 475кв.м. и 425кв.м. съответно и не вярвам гл. арх. да е позволил разделянето им, ако не се спазват изискванията за минимална площ. Още не мога да намеря документално доказателство за това - в плановете на ОУП за София, на които попадам не намирам секции с данни за подобни отклонения. Някаква идея къде може да има подобна информация? Възможно ли е в ПУП да са облекчени тези изисквания вместо това?

4) Свързаното застрояване не предполага ли застрояване на 2 сгради? Идеята ми е да разположа 1 къща, която да ляга горе-долу в средата на правоъгълника 472/473, т.е. върху границата между двете парчета + гараж встрани от нея.

[vdggbg]

Отново, по ред на номерата:
1. Разделен (може би) е поземленият имот, а не урегулираният такъл (парцелът) - видно от скицата, която показвате. Регулационното разделяне ще се случи на по-късен етап, може би; Юридическото измерение следва да бъде под формата на подлежащ на вписване документ - нотариален акт, договор за делба, договор по чл. 17 от ЗУТ. Линкът Ви към базата данни на ГИС не е коректен, между другото;
2. Да, правилно се ориентирате;
3. Имам предвид минимална площ на УПИ според изискванията на ЗУЗСО (специален закон по отношение на общия - ЗУТ). Там, в приложението към чл. 3 (2), е посочена минимална площ от 500 кв. м, и минимално лице от 16 м - за т. нар. "дребномодулна структура" - каквото и да значи това;
4. Да, свързаното застрояване предполага две сгради - което, с оглед наличието на два самостоятелни УПИ, е напълно естествено. Това, което описвате, е възможно, ако двата имота са обединени в един УПИ.

[thegrave]

Безмълвен съм! Първият български форум, в който получавам адекватни отговори вместо философстване и заяжданици! Пращам ти лс с координати, надявам се да успея да се реванширам някой ден. С насъбраната информация вече съм готов да си говоря с гл.арх. доста по-адекватно, дори и без да влача някой друг като него за врата с мен

П.П. Линкът към ГИС София работи, но трябва да се приемат условията при първото отваряне, а след това още 1 път да се отвори, защото сайтът им не препраща към оригиналния URL.

[emilgrigorov]

Съвсем набързо:
Ако предприемете проектиране и "насадите" сградите на 3 м. от източната граница, УПИ става неделим.
Тъй като южната улица нещо отсъства от скицата, препоръчвам Ви да си извадите читава скица, и след това - нова виза. Или на тази скица в общината да си поправят грешката, да донанесат улицата.
Може би най-добре би било да си изготвите общ идеен проект за разделянето и застрояването в УПИ ХХІ-342, да си изясните сам за себе си какво искате да стане, и след това поетапно да се процедира изчистения вариант.
Планоснимачните номера 472,3,4 по-скоро Ви объркват на този етап.
Това число 342 защо е там? Да няма някакви сметки по регулация ?

[vdggbg]

Reg.JPG

От юг няма улица, а край на регулацията, като че ли. Същото важи и за източната част. Ако бях на мястото на главния архитект на Район Нови Искър, не бих Ви дал отстояние от три метра към източната граница, така или иначе. Човекът Ви прави реверанс - приемете го.

[thegrave]

Съвсем набързо:
Ако предприемете проектиране и "насадите" сградите на 3 м. от източната граница, УПИ става неделим.
Тъй като южната улица нещо отсъства от скицата, препоръчвам Ви да си извадите читава скица, и след това - нова виза. Или на тази скица в общината да си поправят грешката, да донанесат улицата.
Може би най-добре би било да си изготвите общ идеен проект за разделянето и застрояването в УПИ ХХІ-342, да си изясните сам за себе си какво искате да стане, и след това поетапно да се процедира изчистения вариант.
Планоснимачните номера 472,3,4 по-скоро Ви объркват на този етап.
Това число 342 защо е там? Да няма някакви сметки по регулация ?

Благодаря за уточнението. Относно 342 - нямам идея, но и съседните УПИ-та са с подобен номер до римските цифри, надали ще е нещо нередно. Ще кажа на адвокатката да обърне внимание.

От юг няма улица, а край на регулацията, като че ли. Същото важи и за източната част. Ако бях на мястото на главния архитект на Район Нови Искър, не бих Ви дал отстояние от три метра към източната граница, така или иначе. Човекът Ви прави реверанс - приемете го.

Вярно е - от юг и от изток няма нищо регулирано. То и от запад май е малко спорно положението доколкото си спомням от разговори със съседи...

Улица от юг има, намирам я описана в някакво решение на поземлената комисия споменаващо границите на имота и е дадена като полски път на Столична Община с No.: 000021. Прилагам картинките, които успях да докопам, за момента не откривам читав кадастър с улична регулация, която да описва подробно полски пътища, но явно го има в ПУП-а на общината:





Въпросът е, че дори да ставаше дума за реверанс аз файда от него нямам, защото 472 и 473 нямат лице върху този полски път и отивам на 5 метра спрямо дъно при всички положения.

[vdggbg]

Улица и полски път (по КВС) са две различни неща. Общият устройствен план на общината пък е съвсем трето нещо. Ако искате да осъществите онова, което сте описал по-горе - трябва да обедините имоти с пл. № 472 и 473 в общ УПИ, като го отделите от УПИ ХХІ-342, и да приемете отстояние от 5 метра в източна посока. Останалото е въпрос на конкретно проектиране.

[julyanvonemona]

Нека и аз да забъркам манджата!
Така както е дадена извадката от действащия подробен план и копието от самата виза разбирам че действащият план е от Времето на ЗТСУ и имоти 472 и 473 са били придаваеми по регулация към парцел (днес УПИ) ХХ-336, нещо което още тогава е било в нарушение на тогавашните чл.27,28, 29 и 30 ЗТСУ. Днес по силата на §8 (1) ДР на ЗУТ обаче, това положение към 01.10.2001г. автоматично е отишло в небитието. Съгласно §8(2) ДР на ЗУТ следва да се приложат една от трите хипотези посочени в т.т.1,2 или3 от същия параграф. Всяка една от тях обаче е свързана с административни, а при обжалване и съдебни действия по изменението на действащия ПУП. Въобще за визата на гл. архитект не може да се каже, че е "сравнително коректна", защото същата е откровено некоректна поради следното:
Той априори е приел, че въпросния план вече е изменен и е дал зелени линии на мястото на имотните граници с което е създал регулация без за това да е изпълнена която и да е от трите хипотези на §8(2) ДР на ЗУТ! С това си действие той е нарушил чл.140 ЗУТ, защото визата му не съответства на действащия ПУП, а това не е така, и от друга - е създал предпоставка за бъдещо нарушение по §8(5) където се изисква реализиране на една от възможностите по ал.2 и едва тогава да се издаде разрешение за строеж.

[vdggbg]

Не мисля, че сте прав, julyanvonemona, поради следните причини:
1. Според мен - по някакъв начин е осъществено разделяне на изходния поземлен имот (пл. № 342) на три нови поземлени имота - 472, 473, 474. Не е налице хипотезата на §8 (1) от ДР на ЗУТ. Може и да греша, обаче ;
2. Зелените линии на схемата, показана от питащия, изглеждат нанесени по-късно, върху виза, на която липсват не само те, но и новите имоти, образувани от изходния ПИ.
Иначе, попълването на кадастралната основа на действащия ПУП, което се вижда в показаната скица, не е отразено във визата.

[julyanvonemona]

2. Зелените линии на схемата, показана от питащия, изглеждат нанесени по-късно, върху виза, на която липсват не само те, но и новите имоти, образувани от изходния ПИ.

vdggbgИменно това (повдигнотото в червено) ме кара да си мисля, че това не са попълнени по-късно нови имоти с отделни кадастрални номера.

Иначе, попълването на кадастралната карта (основа) на действащия ПУП, което се вижда в показаната скица, не е отразено във визата.

но дори и имотите да са попълнени по-късно - след влизане на плана в сила и вече при действието на ЗУТ и ЗКИР - визата за проектиране продължава да е откровено некоректна, защото отново не е издадана в съответствие с предвижданията на плана
(изискване по чл.140 ЗУТ). От това което казвате произтича, че са дадени отстояния от граници на ПИ а не на УПИ, а целият раздел трети от глава трета на ЗУТ визира разстояния до границите на(NB!) урегулирани поземлени имоти което отново не може да стане без да има отделни УПИ за имоти 472 и 473

[thegrave]

Хайде да внеса и аз малко нова информация по казуса. Визата за проектиране е върху цялото УПИ. Това, което е показано на скицата са 3 ПИ-та в рамките на УПИ-то. С риск да кажа някаква глупост ще споделя казаното от собственика. Идеята му е, за да запазим регулационните параметри, които е постигнал, да станем съсобственици в това УПИ, като аз взема ПИ-та 472 и 473. Ако загледате скицата там ще видите, че УПИ ХХI-342 се състои от 3 (поземлени) имота със съответните им планоснимачни номера и и че тази скица е за пред нотариус. В ПУП-а фигурира едно УПИ, но в кадастъра се виждат 3-те ПИ-та, които са в границите му. Доколкото разбирам собствеността се определя от притежанието на ПИ-та, а регулационните параметри трябва да се съобразят с параметрите на УПИ-то, в чиито граници попадат. Има ли някакъв смисъл това, което казвам? Според архитектът това е единственото решение на казуса с благоприятен изход за мен.

На този етап не съм сигурен колко адекватни са горните твърдения и какви евентуални неприятности биха произлезли от съсобствеността в едно УПИ (което ще стане неделимо след застрояването). Мисля да се консултирам с юрист-специалист в съответната област следващата седмица.

[julyanvonemona]

Има ли някакъв смисъл това, което казвам?

Разбира се че има - дори и скрит смисъл има! То доказва тезата ми че визата за проектиране от гледна точка на казаното в ЗУТ е откровено некоректна!
Съвсем отделен е въпросът че Вие въобще не сте съсобственици в УПИ ХХ! За да станете следва да направите съответните разпоредителни сделки чрез прехвърляния пред нотариус. Без да се стремя да Ви разколебавам само ще Ви кажа че съсобствеността е нещо, над което непрекъснато следва да се внимава и да се управлява, защото сте поставен в зависимост от съсобствениците Ви. Като взимам под внимание, че залежите от алтруизъм на земята са изчерпани, си мисля че една добровална съсобствност възниква от нагласата на А да вземе нещо от В и С, за което може и да не плати! (не става въпрос за заплащане само във финикийски знаци)

[thegrave]

Има ли някакъв смисъл това, което казвам?

Разбира се че има - дори и скрит смисъл. То доказва тезата ми че визата за проектиране от гледна точка на казаното в ЗУТ е откровено некоректна!
Съвсем отделен е въпросът че Вие въобще не сте съсобственици в УПИ ХХ! За да станете следва да направите съответните разпоредителни сделки чрез прехвърляния пред нотариус. Без да се стремя да Ви разколебавам само ще Ви кажа че съсобствеността е нещо, над което непрекъснато следва да се внимава и да се управлява, защото сте поставен в зависимост от съсобствениците Ви. Като взимам под внимание, че залежите от алтруизъм на земята са изчерпани, си мисля че една добровална съсобствност възниква от нагласата на А да вземе нещо от В и С, за което може и да не плати! (не става въпрос за заплащане само във финикийски знаци)

Ясно е, че не сме, просто казвам каква е идеята за запазване на регулационните параметри.

Зелените линии + лилавите номера ги нанесох аз, за да бъдат онагледени добре нещата. Показвам оригиналната виза.



Изчетох написаното от вас няколко пъти, но не разбирам какво нередно има в нея. Така изглежда ли ви наред? Отстоянията са дадени от границите на УПИ-то, разбира се. Друг е въпросът, че според мен една коректна виза трябва да има само ограничителните линии на застрояване в нея вместо някакви имагинерни кутийки разположени едикъде си.

[julyanvonemona]

И в този си вид визата Ви е откровено некоректна! А това с онагледяването си е чиста палячовщина! Казвам Ви в прав текст в УПИ ХХ има още наколко имоти. Дали те са се пръкнали като резултат от разпадното действие на §8 ал.1 ПР на ЗУТ или като следствие от попълнен кадастър или влязла в сила кадастрална карта, няма никакво значение! Щом като тези имоти ги има главният архитект няма никакво право да дава каквито и да са параметри без преди това да е изменен действащият ПУП по някоя от хипотезите на §8 ал.2 т.т. 1,2 или 3 или чл.15 ал.3 ДР на ЗУТ или ЗУТ. Отделно създаването на една бъдеща съсобственост по никакъв начин не определя параметрите на действащия ПУП. Покрай задължителното в случая преди строителството изменение на ПУП, този който го прави, може да измени и параметрите, ама трябва да е майстор. Въпреки леките доуточнявания между мен и vdggbg Ви го препоръчвам. Той е майстор, а аз съм на 62!

[thegrave]

И в този си вид визата Ви е откровено некоректна! А това с онагледяването си е чиста палячовщина! Казвам Ви в прав текст в УПИ ХХ има още наколко имоти. Дали те са се пръкнали като резултат от разпадното действие на §8 ал.1 ПР на ЗУТ или като следствие от попълнен кадастър или влязла в сила кадастрална карта, няма никакво значение! Щом като тези имоти ги има главният архитект няма никакво право да дава каквито и да са параметри без преди това да е изменен действащият ПУП по някоя от хипотезите на §8 ал.2 т.т. 1,2 или 3 или чл.15 ал.3 ДР на ЗУТ или ЗУТ. Отделно създаването на една бъдеща съсобственост по никакъв начин не определя параметрите на действащия ПУП. Покрай задължителното в случая преди строителството изменение на ПУП, този който го прави, може да измени и параметрите, ама трябва да е майстор. Въпреки леките доуточнявания между мен и vdggbg Ви го препоръчвам. Той е майстор, а аз съм на 62!

Тук говорим за УПИ ХХI, не ХХ. Да не се объркахте нещо? Съседното УПИ е ХХ, което собственикът се е принудил да регулира за собствена сметка, за да може да регулира и XXI (бил е "остров" преди това). Кажете откъде черпите информацията за наличието на още имоти в това (или което и да е) УПИ, че нещо не се ориентирам по картите.

[julyanvonemona]

Моля за извинение - действително съм се объркал, но само относно това че действителният УПИ е ХХI а не ХХ. ОТ един от качените файлове - този от 31 Кбт.- обаче ясно се вижда че в границите на УПИ е ХХI фигурират имоти 472, 473 и 474 така че предишният ми пост си остава напълно валиден, пък нали Ви казах на 62 съм.

[thegrave]

Да, трите имота в това УПИ са 472, 473 и 474. Собственикът иска да си строи къща в 474, аз искам да взема 472 и 473 за моята (може да не сте зачели началото на темата). Освен тези трите ли смятате, че има нещо допълнително?

[julyanvonemona]

...може да не сте зачели началото на темата...

Може, но туй дето го искате само с тази виза, не става! Преди това следват прехвърлителни сделки, договор по чл.15 ал.3 ЗУТ или някоя от хипотезите по §8 ал.2 ДР на ЗУТ - зависи начина по който са се пръкнали 472,473 или 474.