Придобиване на бъдещ имот от трето лице

[berto]

Здравейте, някой може ли да каже какво се случва в следната хипотеза:

Х има имоти и дете. Детето на Х сключва с трето лице договори за прехвърляне на собствеността на тези имоти под отлагателен срок 15 години. Към момента на сключване на договора детето на Х не притежава нито един от тези имоти. Какво се случва към момента на изтичане на срока ако Х е жив и съответно ако е починал? Валиден ли е договорът, след като в момента на прехвърлянето на имотите, детето на Х не е бил техен собственик, ако да - защо, ако не - защо?

[ivanov_p]

какво разбирате под "дете" и "валиден"?

[errant_lawyer]

Здравейте,

чисто теоретично, отговорът на въпроса е лесен и безспорен - фактът, че едно лице не е собственик на прехвърляната вещ, не прави сделката нищожна/унищожаема.
Основанията за нищожност и унищожаемост са уредени с императивни правни норми и са изброени изчерпателно. Доколкото титулярството на право на собственост не е сред тези основания, не считам, че може да се твърди, че сделката е нищожна на основание, че прехвърлителят не е собственик.
На второ място, чл. 189 и сл. ЗЗД урежда правните последици при продажба на чужда вещ. Следователно такава сделка не е нищожна, защото в противен случай отношенията биха се уредили от правилата за неоснователно обогатяване.
Тази теза е безспорна и широко застъпена и в съдебната практика: "По въпроса нищожна ли е сделката, с която един от наследниците се е разпоредил с целия имот, включително и с частите на останалите наследници не е допуснато касационно обжалване. Съдебната практика е непротиворечива относно това, че продажбата на чужда вещ не е нищожна сделка, а не поражда вещно транслативно действие. По такава сделка продавачът не е изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост, поради което сделката подлежи на разваляне с възможност за реализиране на правата при евикция. Основанието за нищожност “липса на съгласие” е налице, когато страна по сделката формално не е изразила воля за сключването й. Ищците не са били страна по сделката покупко-продажба, поради което не е налице хипотезата на липса на съгласие за продажба, т.е. не е налице нищожност на това основание по чл. 26, ал.2 от ЗЗД." (гр. д. № 991/2009 г. по описа на ВКС http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.n ... 93004EA2A0).
Практически обаче въпросът в конкретната хипотеза е доста по-сложен, в случай че детето иска да сключи такава сделка.
На първо място, чл. 586, ал. 1 ГПК предвижда, че при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. В настоящия случай лицето не е собственик, така че не смятам, че ще се намери нотариус, който да изповяда такава сделка. Само въз основа на това мога да заявя, че, така оформена, сделката е невъзможно да бъде сключена.
На второ място, от значение е и въпросът с отлагателния срок. Дори преди това детето да придобие имота, усложненията, свързани с прехвърлителна сделка под отлагателен срок, са доста и са изчерпателно изброени в статията, която сте публикували в отговор на въпрос по друга дискусия (http://gramada.org/%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D ... %B7%D0%B0/). Въпреки че правните аргументи в подкрепа на твърдението, че такава сделка може да се сключи и следва да бъде вписана, вземайки предвид консервативността на държавните служители и желанието им да следват утвърдените практики и да не поемат излишни рискове, мисля, че ще имате проблем с вписването ѝ дори да се намери нотариус, който да я изповяда.
На последно място, трябва да се има предвид и разпоредбата на чл. 130, ал. 3 СК, ако детето е непълнолетно. Но на фона на останалите проблематични моменти, този изглежда да бъде от не чак толкова проблемно естество.

Ако описаната от Вас сделка все пак бъде изповядана (колкото и практически невероятно това да е според мен), от значение е дали при настъпването на срока прехвърлителят е собственик на имотите, или не. В случай че не е (например не е получил имотите като наследство, не са му били дарени, не ги е закупил от баща си и др. тям подобни хипотези), то тогава е възможно да отговаря пред купувача по правилата на чл. 189 и сл. ЗЗД. Ако лицето е собственик, то би следвало правото на собственост да се прехвърли на купувача автоматично по силата на настъпването на срока.

[berto]

errant_lawyer , благодаря Ви за аргументираното мнение! Ще се радвам и други колеги да споделят какво мислят!

ivanov_p под дете имам предвид пълнолетно дете, което би имало качеството "наследник" в случай, че родителят Х почине. Под "валиден" имам предвид пораждащ облигационен и вещен ефект.

[ivanov_p]

Здравейте, някой може ли да каже какво се случва в следната хипотеза:

Х има имоти и дете. Детето на Х сключва с трето лице договори за прехвърляне на собствеността на тези имоти под отлагателен срок 15 години. Към момента на сключване на договора детето на Х не притежава нито един от тези имоти. Какво се случва към момента на изтичане на срока ако Х е жив и съответно ако е починал? Валиден ли е договорът, след като в момента на прехвърлянето на имотите, детето на Х не е бил техен собственик, ако да - защо, ако не - защо?

Ако това се редактира и придобие смислен вид може да говорим за предварителен договор, като собствеността ще се прехвърли след 15 години, ако имота е наследен и цената платена. Ако имота не е собственост на страната тя ще трябва да върне задатъка в двоен размер.

[bvoykov]

Харесва ми начина, по който разсъждавате, errant_lawyer, принципно съм 100% съгласен с това, което сте написал. Обаче мисля нещо убягва на участниците в тази дискусия. Имотите са на Х, който евентуално един ден ще бъде наследен от детето си. Неговото дете решава обаче да сключи прехвърлителна сделка с тези негови имоти, като отлагателният срок не случайно е толкова дълъг - 15 г. Според мен тук става въпрос за сделка върху неоткрито наследство, което е самостоятелно основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 4 ЗЗД. Отлагателният срок като че ли е специфично зададен с оглед на обстоятелството, че след 15 г. Х може да не е жив и имотите вече ще са собственост на детето му като негов наследник. Така че на практика за мен това представлява договор върху неоткрито наследство, защото, принципно този договор, дори и с предмет чужда вещ, ще бъде действителен. Само че тук вещнопрехвърлителният ефект е отложен във времето - значение за неговото настъпване ще има само ако към момента на изтичане на отлагателния срок прехвърлителят е негов собственик. От това следва изводът, че детето на Х "изчаква" Х да умре и неслучайно договорът е сключен под отлагателно условие, защото се очаква след този период от време детето на Х да е собственик на тези имоти. Затова аз считам, че сделките, които детето на Х ще сключи по отношение имотите на Х, под отлагателно условие 15 г., са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, пр. 4 ЗЗД.
В интернет ми попадна една статия, в която се разглежда субективният елемент у прехвърлителя при сключването на договори с предмет имущество, представляващо неоткрито наследство.

[errant_lawyer]

Здравейте,

действително това е хипотеза, за която не бях мислил и която си струва да бъде взета предвид.

[guest1]

Здравейте, някой може ли да каже какво се случва в следната хипотеза:
Х има имоти и дете. Детето на Х сключва с трето лице договори ...

Чета и не мога да схвана идеята, освен някакви съвсем условни и хипотетични разсъждения.
"Х има имоти" в момента и потенциален наследник. Този потенциален наследник сключва договори - пак в момент. И сигурно получава нещо в замяна.
А какво става, ако при откриване на наследството - наследодателя се е разпоредил с имотите? Или има пасиви (задължения), надвишаващи активите?

[Melly]

Здравейте, някой може ли да каже какво се случва в следната хипотеза:

Х има имоти и дете. Детето на Х сключва с трето лице договори за прехвърляне на собствеността на тези имоти под отлагателен срок 15 години. Към момента на сключване на договора детето на Х не притежава нито един от тези имоти. Какво се случва към момента на изтичане на срока ако Х е жив и съответно ако е починал? Валиден ли е договорът, след като в момента на прехвърлянето на имотите, детето на Х не е бил техен собственик, ако да - защо, ако не - защо?

Това е учебен казус, нали?

В тази връзка давам следните насоки:
Внимателно да бъде осмислено съдържанието на нормите на:
* чл.19, ал.1 ЗЗД - облигационен договор, по силата на който за страните възникват само задължения да прехвърлят собствеността върху имота в нотариална форма;
** чл.20а ЗЗД;
*** чл.110 ЗЗД - относно давността за изпълнение на поетите задължения, която би била основание за развалянето му по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.25 ЗЗД.

[berto]

Всъщност, ако трябва да сме точни, както е казал errant_lawyer, договорът трябва да е нищожен поради противоречие със закона, защото чл. 586 /ГПК е императивна норма!

[errant_lawyer]

Здравейте,

бих искал да обърна внимание на нещо - в публикацията си не твърдя, че договорът би бил нищожен поради противоречие с чл. 586 ГПК. Просто съм отбелязал, че чл. 586 ГПК би направил изповядването на сделката практически трудно осъществимо, но ако бъде изповядана, тя не би била нищожна.
Възможно е сделката да е нищожна в хипотезата, описана от bvoykov - сделки с неоткрити наследства.

[berto]

Да, разбрах, но според мен ако едно нещо не може да се направи изначално, то би следвало ако се извърши въпреки закона, да му противоречи, откъдето и извода за нищожност, който аз правя. Нека не забравяме, че нищожността се нарича още "начална нищожност".

[guest1]

Никой ли не забеляза, че заглавието е … странно формулирано?
„Придобиване на бъдещ имот от трето лице”!
Защото имота си е съществуващ - в настоящето, а самото придобиване е в бъдещето.

[ivanov_p]

Горе написах, че фактологията трябва да се прецизира, защото прехвърлянето не може да стане от "детето", до момента в който то не стане собственик. Преди да изповяда сделката нотариусът трябва да се увери в представителната власт на страните, а детето-продавач няма такава. По принцип чужд НИ може да се продаде, но това става като продавача представи документи, че е собственик или упълномощен от собственика. Дори да се намери някакъв особено странен нотариус, съдията няма да я впише. В този смисъл не може да се говори въобще за нищожност, такава теоретично може да е налице ако съществуваше възможност сделката да стане.
Прехвърлянето може да стане само при сбъдване на бъдещо несигурно събитие, придобиването на имота от "детето", по наследство, дарение, покупка. В предварителния договор трябва да се сложи и срок, в който може да стане това - 15 години от подписването, след което договора се разваля. Ако не се определи срок ще действат общите давностни срокове. Трябва да се предвиди начина на оповестяване на настъпилото събитие, дали прехвърлянето става от този момент и в какъв срок от настъпването му или трябва да се изчака изтичането на 15-те години, срок за доплащане на сумата, неустойки.

[errant_lawyer]

Да, разбрах, но според мен ако едно нещо не може да се направи изначално, то би следвало ако се извърши въпреки закона, да му противоречи, откъдето и извода за нищожност, който аз правя. Нека не забравяме, че нищожността се нарича още "начална нищожност".

Здравейте,

не мога да се съглася с това. Нормата на чл. 586 ГПК предвижда задължение за нотариуса, който изповядва сделката, а не за страните по нея. Основанията по чл. 26 ЗЗД са свързани най-общо и лаически казано с пороци в действията на страните по сделката (наясно съм, че това не е точна формулировка на основанията за нищожност, но го използвам за удобство). Ако се възприеме тезата от цитираната публикация, това означава, че действителността на сделката се поставя в зависимост от действията на трети лица, които не са страни по нея. Не познавам цялото законодателство в подробности и е възможно да има и такава хипотеза, но съм уверен, че при сделки с недвижими имоти случаят не е такъв.

Предварителният договор е интересна възможност. Същата е обсъдена в статията, към която bvoykov е дал линк по-горе в публикацията си. Очевидно според доктрината самият предварителен договор, чийто падеж настъпва с откриването на наследството, може да се счете за сделка върху неоткрито наследство. Наясно съм, че тук падежът настъпва след определен брой години, а не с откриването на наследството, но считам, че фактически хипотезите са доста сходни, особено ако при сключването на предварителния договор потенциалният наследодател вече е на преклонна възраст или във влошено здравословно състояние например.

[berto]

errant_lawyer според литературата (Методи Марков, Modus studendi) Недействителността е квалификация на сделка, при сключването на която са допуснати определени в закона недостатъци (пороци), вследствие на което в определени случаи ( в зависимост от вида на недостатъка) сделката не поражда изцяло или отчасти желаното правно действие, а в други случаи правните последици настъпват, но може да отпаднат. Никъде не се говори, че е между страните. В този смисъл следва да кажем, че недействителността настъпва по силата на определен юридически факт. Според мен това, че този юридически факт има действие между страните не означава, че само някоя от тях може да е допуснала настъпването му. Това може и да е нотариуса в случая на чл. 586 /ГПК, защото задължението е негово.

[errant_lawyer]

Здравейте,

не мога да се съглася с начина, по който тълкувате закона. Ако следваме Вашата логика, че нарушението на чл. 586 ГПК представлява основание за нищожност на сделката по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, то тогава при продажбата на чужд недвижим имот, винаги ще важат правилата на чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и никога няма да се прилагат правилата на чл. 189 и сл. ЗЗД, т.е. правилата на евикцията ще се прилагат само по отношение на движими вещи. Не можете да не се съгласите, че това не звучи логично.
Ще се радвам да прочета съдебна практика на ВКС или на някое от въззивните съдилища, според която такава сделка е нищожна.