Дарение или покупко-продажба при дадени условия

[milley]

Здравейте, успешна нова година. Моля за вашето компетентно мнение по моя казус. Имаме апартамент и гараж, които майка ми и сестра ми желаят да прехвърлят на мен. Баща ни почина 2013 г. Като се имат предвид следните факти, кое ще е на изгодно за мен - дарение от страна на майка ми и сестра ми или покупко-продажба? 1.Тъй като апартаментът е под ипотека (остава малко за изплащане), може ли да се извършват такива сделки? 2. Дарение или покупко-продажба? За дарението - знам, че може да се разваля след време, ако сестра ми размисли. Покупко - продажба е най - сигурно, но съпругът ми има извънбрачен син и не искам един ден той да има претенции. Какво ще ме посъветвате? Благодаря.

[borovinka]

Подписвате и заверявате декларация за разделност на имуществата със съпруга ви.
След това купувате апартамента от майка си и сестра си. (Апартаментът става ваше лично имущество, доведеният син няма участие някой ден в наследяването му).

[berto]

Здравейте, milley,

конкретно по въпросите:

1. Да, може да се извършат такива сделки, те се наричат сделки с тежест. Трябва да попитата нотариуса за тези неща и той ще Ви обясни как стоят нещата с ипотеката (дали трябва да се прехвърля наново и да се прави с нов длъжник, т.е. да се вписва наново или може само да се смени длъжника, защото вписването на ипотеката трае 10 години).

2. Дарението, както и покупко-продажбата могат да се оспорват по общите правила на ЗЗД (чл. 26 и следващите), а за дарението си има специални правила в определени случаи (чл. 225-227 /ЗЗД). По принцип наистина покупко-продажбата е най-сигурна, защото е възмездна сделка. Развалянето на договори е уредено в чл. 87 /ЗЗД, но това е "разваляне", а не прогласяване на нищожност, въпреки че последиците са едни и същи (а именно, че всеки си връща онова, което е придобил преди сделката). Колкото до извънбрачния син, той не е Ваш, наследниците са по роднинство, което се установява чрез акта за раждане и удостоверение за наследници, т.е. ако в акта за раждане не пише, че е Ваш син, той няма да е Ваш наследник. Въпреки това може да наследи от баща си ако Вие починете преди тях. Затова след време може да направите завещание (за предпочитане нотариално, а не саморъчно), с което да завещаете съответния апартамент на когото си искате. Това пак ще Ви го каже нотариус. Има едни запазени части по чл. 28 от Закона за наследството ако не се лъжа. Можете да направите и декларация за разделност, но не Ви я препоръчвам, защото това може да доведе до определени неприятности в отношенията със съпруга Ви, все пак декларацията за разделност може да се приеме и като акт на недоверие от страната, която я предлага.

[milley]

Много благодаря за Вашите насоки, Borovinka и Berto. Приятен ден.

[dimist]

Подписвате и заверявате декларация за разделност на имуществата със съпруга ви.
След това купувате апартамента от майка си и сестра си. (Апартаментът става ваше лично имущество, доведеният син няма участие някой ден в наследяването му).

Декларацията не е достатъчна, трябва да се впише в регистъра на имуществените отношения на съпрузите. Иначе в един бъдещ момент не само извънбрачния син, но и самият съпруг ще има претенции. Въпросът се усложнява, ако ще купите дяловете с пари от съпругът си.След това може да купите дяловете на майка си и сестра си от апартамента, въпреки , че по евтино ще ви излезе договор за доброволна делба. Ипотеката не е пречка, но имайте в предвид, че ако не се обслужва дълга, ипотекарният кредитор може да се снабди с изпълнителен лист и да изнесе имота на публична продан. Най добре се договорете с майка си и сестра си вие да поемете изплащането на ипотечния заем, и за сметка на това да ви намалят цената.

[borovinka]

Декларацията не е достатъчна, трябва да се впише в регистъра на имуществените отношения на съпрузите. Иначе в един бъдещ момент не само извънбрачния син, но и самият съпруг ще има претенции.

Това е ноторно известно и не смятах, че е необходимо да се уточнява. Естествено, че невписана декларация е като несъществуваща такава.
Собствеността върху паричните средства, с които ще бъде закупен апартаментът е въпрос на доказване само в бракоразводен процес. Иначе, ако и съпругът е ОК с декларация за разделност, няма проблем.

Единственото, което може да породи неприятни усещания е съпругът да възприеме предложението за декларация като форма на недоверие, но ако е достатъчно правно грамотен и разбран човек, това няма да е пречка.
За времето, в което кредитът все още не е изплатен, не може да се направи нищо с ипотекарния кредитор. Страничен въпрос е как майка, дъщеря и втора дъщеря ще уредят въпроса с изплащането му (и това не е обект на питането). Ипотеката на жилището не пречи, стига приобретателят да се съгласи изрично, че купува вещ с тежест.